La Banque de France évoque un risque de bulle financière dans l'immobilier

Les montants misés dans l'immobilier par les grands investisseurs, c'est-à-dire en excluant les ménages, ont atteint un haut niveau et risquent de baisser en cas de ralentissement économique, prévient la Banque de France, jugeant néanmoins limité le risque de déstabilisation financière. "Il existe (...) un risque de correction des prix à la baisse en cas de remontée soudaine des taux d'intérêt ou de dégradation des perspectives économiques", explique l'institution dans un article publié dans son bulletin bimestriel.

Dans cette analyse, basée sur des données fournies par des acteurs privés et des organismes publics comme Eurostat, la Banque de France s'interroge sur "un risque de bulle financière" dans ce qu'elle qualifie d'immobilier commercial.

Croissance continue depuis 2009

Ce terme ne recouvre pas uniquement, comme c'est parfois le cas ailleurs, les centres commerciaux et locaux du même type, mais l'ensemble de l'immobilier possédé par de grands acteurs économiques et financiers. "L'immobilier commercial désigne ici l’ensemble des biens immobiliers détenus par des acteurs professionnels qui n’en sont pas les occupants et qui en retirent un revenu à titre habituel", précise ainsi la Banque de France. Les acteurs en question sont des assureurs et des fonds d'investissement. Il peut donc s'agir à la fois de locaux commerciaux, de bureaux, d'entrepôts et, dans une moindre mesure, les immeubles résidentiels.

En tout, ces investisseurs détenaient ainsi 330 milliards d'euros d'actifs immobiliers fin 2016. A titre de comparaison, la même année, les ménages possédaient pour près de 3580 milliards d'euros de logements, selon les comptes de patrimoine de l'Insee.

"Depuis plusieurs années, les prix de l'immobilier commercial progressent à un rythme soutenu", prévient la Banque de France. "En France, la situation est particulièrement marquée puisque les prix y connaissent une croissance continue depuis 2009 et ont désormais dépassé leur niveau antérieur à la crise, notamment sur le secteur des bureaux."

6500 euros le m2 pour les bureaux

"Les prix varient selon les types de biens et leur localisation, atteignant en France 6500 euros/m2 pour les bureaux, 5 400 euros/m2 pour le commerce, et 800 euros/m2 pour les locaux industriels", notent les auteurs du bulletin. L'immobilier résidentiel détenu par des investisseurs institutionnels s'affiche lui à plus de 6.000 euros le mètre.

C'est surtout le bas niveau des taux d'intérêt, conséquence des politiques très interventionnistes des grandes banques centrales, qui stimule ce phénomène: il limite les perspectives financières de la dette publique ou privée, placement traditionnel des investisseurs institutionnels, et rend l'immobilier plus intéressant financièrement.

Faible risque de déstabilisation financière

"Les volumes de transactions inédits observés depuis quelques années et les niveaux record de prix atteints sur le segment de l'immobilier commercial alimentent aujourd'hui un débat sur l'existence d'une surévaluation", prévient la Banque de France.

L'institution recourt à différents modèles pour comparer l'évolution de ce marché par rapport aux "fondamentaux", qui caractérisent la réalité économique. Ces modèles ont plutôt tendance à montrer que les prix de l'immobilier commercial montent plus vite, particulièrement les bureaux.

Pour autant, la Banque de France minimise le risque de déstabilisation financière, car ces investissements immobiliers représentent une faible part du portefeuille des banques et autres institutions. "En revanche, on ne peut exclure un impact sur les entreprises", elles-mêmes souvent propriétaires, "et dans une moindre mesure, sur les ménages, par effet de contagion", prévient l'article.

(Avec AFP)