La reprise du marché immobilier menacée

N’en déplaise à ceux qui guettaient le crash, le marché immobilier français ne s’est pas effondré en 2009. « Les résultats ont même été légèrement supérieurs aux attentes », constate Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole, dans sa dernière note de conjoncture. Ainsi, les ventes de logements neufs ont progressé de 35 % par rapport à 2008, tandis que les transactions dans l’ancien, si elles ont baissé de 13 % environ sur l’année, se sont redressées dès le second semestre. Côté prix, on est également loin de la catastrophe annoncée, avec une quasi-stabilité sur les deux segments et une baisse cumulée de 9 % seulement dans l’ancien depuis le début de la correction, fin 2007.

Cette résistance s’explique notamment par les « fondamentaux plutôt rassurants » du marché, explique l’économiste. Comprenez le faible niveau d’endettement des ménages, la prudence des banques en matière d’octroi de prêts, et une offre de logements globalement inférieure à la demande. Autant de facteurs qui expliquent que l’ajustement français a été beaucoup moins important que celui observé au Royaume-Uni ou en Espagne, par exemple. Mais « la bonne tenue relative du marché en 2009 s’explique aussi par des éléments ponctuels », reprend Olivier Eluère. On retiendra les stimuli fiscaux, notamment le dispositif Scellier pour l’investissement locatif dans le neuf, la baisse des taux d’emprunt et l’ajustement de l’offre. « Ponctuels », ces éléments « sont donc non extrapolables », poursuit l’économiste, qui estime que la stabilisation observée l’année dernière est « en partie artificielle ».

Des prix toujours surévalués

Trois éléments, au moins, devraient brider la reprise au cours des prochains mois : la poursuite de la hausse du taux de chômage, l’arrêt probable de la baisse des taux d’emprunt immobilier, et le niveau encore élevé des prix. Pour Olivier Eluère, « une franche reprise est peu probable cette année ». L’économiste anticipe une hausse de 10 % des ventes dans l’ancien – liée en partie à une base de comparaison favorable – et une baisse de 5 % dans le neuf, où l’insuffisance de l’offre de logements devrait commencer à se faire sentir. Les prix sont attendus en baisse de 3 % dans l’ancien, affectés par « la fragilité de la demande et [du] risque de remontée des taux de crédit ». Dans le neuf, ils devraient rester stables, soutenus par le manque de logements disponibles.

S’il ne donne pas de prévisions chiffrées au-delà de l’année en cours, Olivier Eluère estime que les prix restent encore surévalués de 10 à 15 %, et prévient que « l’assainissement du marché n’est pas terminé ».