Le plafonnement des loyers peut-il régler la crise du logement à Paris?

Le retour de l’encadrement des loyers c’est reparti à Paris. A compter de ce lundi 1er juillet, les propriétaires ne pourront plus louer leur appartement 30% moins cher que le loyer référence et surtout 20% plus cher sous peine d’une amende qui peut atteindre 5.000 euros pour un particulier et 15.000 pour une société. Des loyers de références fixés par arrêté préfectoral et compilés sur ce site.

Par exemple, un studio de 20 m² dans le quartier de Saint-Fargeau dans le XXème arrondissement à Paris ne pourra pas excéder 504 euros par mois (hors charge). Un 3 pièces de 50m² dans le quartier des Epinettes dans le XVIIeme, lui, ne pourra pas dépasser les 1.225 euros par mois.

Et selon la ville de Paris, c’est une bonne nouvelle pour les locataires parisiens. Ian Brossat, adjoint communiste à la mairie en charge du logement, estime que cette mesure, lorsqu’elle était appliquée entre 2015 et 2017, avait permis de redonner du pouvoir d’achat aux locataires parisiens.

Mais est-ce que l’encadrement des loyers va permettre de régler le problème du logement dans les grandes agglomérations ? Les professionnels de l’immobilier en doutent. Cette mesure est davantage assimilée à de la morphine qu’à un véritable remède. D’abord parce qu’elle contient ses effets pervers : elle pousse les propriétaires à retirer leurs biens du marché (en les vendant ou en les mettant sur Airbnb) et elle dissuade les propriétaires de faire des travaux de rénovation.

Une demande bien supérieure à l'offre de logements

Surtout elle ne règle pas le problème central de la crise de l’immobilier qui est le manque d’offre. Principalement à Paris et dans les grandes agglomérations attractives. Le parc locatif privé à Paris a ainsi perdu 80.000 logements entre 2010 et 2015. Et surtout on ne construit pas assez, surtout à Paris. Ainsi en 2018, à peine 441 logements neufs sont sortis de terre dans la capitale. Largement insuffisant pour une ville de 2 millions d’habitants qui attire de plus en plus de jeunes qui veulent y faire carrière et qui doit loger de plus en plus de familles recomposées.

Pour les professionnels de l’immobilier, la solution passe donc par un rééquilibrage entre l’offre et la demande. Autrement il faut qu’il y ait plus de logements afin de freiner durablement la hausse des loyers. De quelle manière ? En surélevant les immeubles pour densifier l’habitat urbain, en transformant les bureaux vacants en logements (il y a 4,5 millions de m² de bureaux inoccupés en Ile-de-France), en agrandissant les villes avec des réseaux de transports en commun comme le futur métro du grand Paris.

Des mesures malheureusement coûteuses pour les finances publiques (il faut construire crèches, écoles et développer les services publics pour accueillir ces populations nouvelles) et pas toujours très populaires et porteuses sur le plan électoral. Bien moins en tout cas que le plafonnement des loyers plébiscité lui par 75% des Parisiens...

Frédéric Bianchi pour BFM Immo