Le rapport sur les copropriétés dégradées remis à Cécile Duflot

L’urgence est là. L’Anah estime à un million environ le nombre de résidences situées dans des copropriétés « fragiles », sur les 670 000 que comprend le territoire. 5 à 15 % d’entre elles sont par ailleurs « à la limite du basculement », indique le rapport du sénateur : « équilibre financier gravement compromis en raison du montant des charges impayées, (ou) syndicat qui ne peut plus pourvoir à la conservation de l’immeuble, car il n’a pu faire procéder à certains travaux »... . Une situation sans cesse dénoncée par l’Association des responsables de copropriétés (ARC), dont le mot d'ordre est que « plus on attend et plus les difficultés augmentent, plus les copropriétés s’enlisent, plus l’action est difficile, plus elle coûte cher, tout en restant en partie inefficace ».

Claude Dilain souligne qu' in fine, ces difficultés aboutissent à grossir le nombre d’affaires dans les tribunaux, en sensible progression entre 2000 et 2010 : les tribunaux d’instance ont ainsi vu leur pile de dossiers sur les copropriétés enfler de 57 %, principalement pour des demandes de paiement de charges ou de contributions.

Un dispositif de « pré-carence »

Quelles solutions ? A titre préventif, le sénateur propose de faciliter l’accès au juge : « en ouvrant cette saisine le plus tôt possible, l’effet « boule de neige » (...) pourrait être évité ». Il s’agirait ainsi d’insérer dans le code de la copropriété un dispositif de « pré-carence », en complément des articles 29 -1, A et B de la loi de 1965, seuls dispositifs traitant actuellement de ces situations. Celui-ci interviendrait après le plan de sauvegarde et avant la procédure actuelle de carence.

Par pré-carence, entendre « la situation où l’état du syndicat de la copropriété menace la propriété de chacun des copropriétaires que cela soit par l’effondrement de la valeur de leur patrimoine- qu’ils ne peuvent donc plus vendre-, ou de la baisse de leur droit de jouissance comme par exemple avec la mise à l’arrêt des ascenseurs ».

Enfin, plus généralement, le rapport suggère d’accélérer la professionnalisation du métier de syndic, et de renforcer la lutte contre les « marchands de sommeil ». Mais aussi d’améliorer l’information auprès des locataires, qui composent 39 % des habitants des copropriétés comme le rappelle le rapport.

Cécile Duflot a salué dans un communiqué « le remarquable travail fourni » par le sénateur. La ministre a assuré que les copropriétés en difficultés seront « l’un des axes majeurs » du projet de loi logement et urbanisme, qu’elle présentera en Conseil des ministres d’ici l’été 2013.