Les loyers en baisse dans 45 % des grandes villes

La hausse des loyers se poursuit, mais son rythme reste modéré. L’observatoire Clameur*, présenté mardi à Paris, montre que les loyers de marché (nouveaux baux et renouvellements de baux existants) n’ont progressé de 0,9 % en moyenne depuis le début de l’année (au 31 août, sur un an), à 12,4 euros du mètre carré, contre une hausse de 1,4 % à la même période de 2010. Sur l’année, les loyers devraient progresser de 1,8 %, après une hausse de 2,5 % en 2010.

Certes le mouvement baisse esquissé courant 2009, « dans un contexte de crise exceptionnelle », ne s’est pas confirmé, mais la croissance observée reste très inférieure à l’inflation. Ce qui fait dire à Clameur que « le marché locatif privé n’a pas encore retrouvé, loin s’en faut, la configuration qui fut la sienne durant les années de conjoncture, entre 2001 et 2006 ».

Les locataires déménagent plus…

Cette reprise en demi-teinte sur le front des prix, cette « croissance molle », accompagne celle de l’activité du secteur. La mobilité au sein du parc locatif privé, qui avait marqué le pas en 2009, a redémarré fin 2010. Près de 28 % des locataires devraient déménager cette année, contre 26,5 % l’année dernière, et un plus bas de 25,7 % il y a deux ans. Clameur note que le taux de mobilité résidentielle retrouve son niveau de la fin 2007, « avant le déclenchement de la crise économique et financière internationale ».

… et les propriétaires rénovent

Dans ce contexte, les propriétaires bailleurs restent particulièrement vigilants quant au maintien de la qualité des biens qu’ils louent. « Depuis trois ans, l’effort d’amélioration se maintient à haut niveau », poursuit l’étude. Un tiers environ (33,5 %) des logements remis en location depuis le début de l’année l’ont été après des travaux d’amélioration et d’entretien, permettant dans la plupart des cas une remise aux normes techniques du bien. Cette proportion était de 33,7 % il y a un an, et de 33,4 % en septembre 2009. Pour mémoire, fin 2006, à une époque où le taux de mobilité au sein du parc locatif approchait les 30 %, ce taux d’effort d’amélioration et d’entretien n’était que de 17,6 %. « La réalisation de travaux permet aux bailleurs de répondre aux exigences de qualité de la demande, et atténue le risque de vacance prolongée des biens remis sur le marché », poursuit Clameur. Une vacance qui reste élevée, de l’ordre de neuf semaines en moyenne par an, soit l'équivalent d’une perte de 4,7 % de loyers perçus.

Outre la confirmation d’une reprise à demi du marché locatif, ces chiffres mettent en avant les difficultés auxquelles font face de nombreux propriétaires, obligés de faire des travaux d’amélioration et de rénovation, « sans aucune garantie de « retour sur investissement » », commente Michel Mouillart, auteur de l’étude. L’économiste insiste sur le fait que « les travaux sont nécessaires, pour lutter contre le risque de vacance locative et dans le cadre du Grenelle de l’environnement. Seulement pour les faire réaliser, il faut de l’argent… Et quand on sait que les loyers sont inférieurs à 9 euros du mètre carré sur 41 % du territoire, on peut se demander comment les propriétaires font pour financer ces travaux ». L’étude montre que les travaux d’amélioration et d’entretien, mis en œuvre dans 33,5 % des relocations réalisées cette année, entraînent un différentiel de loyer de 9,3 % en moyenne. Dans le cas de travaux courants, réalisés « pour des coûts d’intervention moins importants » et dans près de 45 % des relocations, le différentiel de loyer n’est que de 1 %. Enfin, les propriétaires des 21,6 % des logements reloués sans travaux préalables, ont dû accepter d’abaisser leur loyer de 5,4 % au moment de changer de locataire.

Evolution des loyers dans les 80 villes de plus de 60 000 habitants :

44 hausses (55 % de l'échantillon)...

• 1 Montreuil : 17,4 € (+7,3 %)
• 2 Créteil : 15,6 € (+6,9 %)
• 3 Drancy : 18,2 € (+5,9 %)
• 4 Versailles : 17,8 € (+5,8 %)
• 5 Vitry-sur-Seine : 15 € (+5,8 %)
• 6 La Seyne sur Mer : 11,5 € (+5,4 %)
• 7 Champigny-sur-Marne : 15,2 € (+3,8 %)
• 8 Niort : 9,3 € (+3,3 %)
• 9 Clichy : 18,1 € (+3,2 %)
• 10 Brest : 8,5 € (+3,1 %)
• 11 Asnières-sur-Seine : 17,9 € (+2,8 %)
• 12 Colmar : 9,8 € (+2,8 %)
• 13 Troyes : 9,2 € (+2,8 %)
• 14 Béziers : 8,8 € (+2,6 %)
• 15 Reims : 10,9 € (+2,4 %)
• 16 Nîmes : 10,2 € (+2,4 %)
• 17 Avignon : 11,6 € (+2,4 %)
• 18 Cannes : 14,6 € (+2,4 %)
• 19 Courbevoie : 16,8 € (+2,1 %)
• 20 Le Havre : 10,9 € (+2 %)
• 21 Poitiers : 10,1 € (+2 %)
• 22 Lille : 13,3 € (+1,9 %)
• 23 Aubervilliers : 14,9 € (+1,8 %)
• 24 Nantes : 11,4 € (+1,7 %)
• 25 Levallois-Perret : 20,7 € (+1,7 %)
• 26 Strasbourg : 11,8 € (+1,5 %)
• 27 Noisy-le-Grand : 15,3 € (+1,5 %)
• 28 Le Mans : 9 € (+1,5 %)
• 29 Perpignan : 10,2 € (+1,4 %)
• 30 Tourcoing : 12,2 € (+1,4 %)
• 31 Orléans : 10,7 € (+1,3 %)
• 32 Mulhouse : 9,2 € (+1,3 %)
• 33 Lyon : 12,2 € (+1,2 %)
• 34 Nice : 14,1 € (+1,2 %)
• 35 Nanterre : 16,1 € (+1,2 %)
• 36 Valence : 8,5 € (+0,9 %)
• 37 Saint-Maur-des-Fossés : 16,8 € (+0,8 %)
• 38 Angers : 10,4 € (+0,7 %)
• 39 Amiens : 11,7 € (+0,4 %)
• 40 Caen : 12,4 € (+0,3 %)
• 41 Villeneuve-d’Ascq : 13 € (+0,3 %)
• 42 Tours : 10,3 € (0,2 %)
• 43 Bourges : 9,3 € (+0,2 %)
• 44 Marseille : 9,3 € (+0,2 %).

...pour 36 baisses (45 %)

• 1. Paris : 22,4 € (-0,1)
• 2. Metz : 9,1 € (-0,1)
• 3. Quimper : 8,7 € (-0,1)
• 4. Boulogne-Billancourt : 19,7 € (-0,2)
• 5. Saint-Denis : 14,5 € (-0,2)
• 6. Issy-les-Moulineaux : 19,5 € (-0,2)
• 7. Grenoble : 11,9 € (-0,3)
• 8. Toulouse : 11,2 € (-0,4)
• 9. Rouen : 11,5 € (-0,4)
• 10. Lorient : 9,1 € (-0,4)
• 11. Aix-en-Provence : 15,2 € (-0,5)
• 12. Montpellier : 13,3 € (-0,6)
• 13. Antibes : 14,8 € (-0,6)
• 14. Saint-Nazaire : 10,2 € (-0,6)
• 15. Nancy : 10,4 € (-0,7)
• 16. Saint-Etienne : 8,2 € (-0,8)
• 17. Bordeaux : 11,9 € (-0,9)
• 18. Toulon : 10,3 € (-0,9)
• 19. Pau : 10,8 € (-0,9)
• 20. La Rochelle : 13,8 € (-1)
• 21. Villeurbanne : 11,7 € (-1,2)
• 22. Roubaix : 14 € (-1,2)
• 23. Aulnay-sous-Bois : 15,7 € (-1,5)
• 24. Rennes : 11,9 € (-1,7)
• 25. Clermont-Ferrand : 9,9 € (-1,7)
• 26. Antony : 18,7 € (-1,9)
• 27. Dijon : 10,6 € (-2)
• 28. Argenteuil : 14,8 € (-2)
• 29. Mérignac : 9,8 € (2,4)
• 30. Limoges : 9,1 € (-2,5)
• 31. Neuilly-sur-Seine : 22,5 € (-2,5)
• 32. Colombes : 15,9 € (-2,6)
• 33. Rueil-Malmaison : 17,7 € (-2,7)
• 34. Calais : 8,7 € (-2,7)
• 35. Besançon : 9,4 € (-3,4)
• 36. Sarcelles : 9,6 € (-5,2)