Les nouveaux plafonds de loyers à Paris sont connus et s'appliqueront dès juillet

Le plafonnement des loyers fait son grand retour dans la capitale. Annulé par la justice à Paris puis à Lille fin 2017, l'encadrement du montant des loyers a été réintroduit via la loi Elan votée fin 2018. Les décrets d'application avaient bien été publiés, la mairie avait également préparé le terrain mais il manquait encore un arrêté préfectoral pour le rendre effectif. Cet arrêté a justement été signé mardi 28 mai par le préfet de la région Ile-de-France Michel Cadot. "Ce nouveau dispositif permet à la ville de Paris, qui en a fait la demande, d’expérimenter l’encadrement des loyers dans la capitale", précise un communiqué de la préfecture.

Ian Brossat, l'adjoint communiste à la maire de Paris en charge du Logement, a salué sur Twitter une "bonne nouvelle pour le pouvoir d'achat des habitants aujourd'hui plombé par le niveau des loyers". Avant d'ajouter : "Nous avons eu raison de nous battre pour qu'il soit rétabli". Inversement, le président de l'UNPI (Union nationale des propriétaires immobiliers) Christophe Demerson s'agace sur le même réseau social : "aucune analyse fiable ne démontre que l’expérience de l’encadrement a eu un effet prix. Pour la raréfaction de l’offre c’est un autre sujet".

>> Estimez le prix de votre bien immobilier avec notre simulateur gratuit

Dans le détail, l'arrêté préfectoral fixe les loyers de référence à compter du 1er juillet de cette année. C'est à partir de ces loyers de référence que sont calculés les plafonds. "L’arrêté préfectoral fixe un loyer de référence, un loyer de référence majoré (supérieur de 20 %) et un loyer de référence minoré (diminué de 30 %). Ces loyers, exprimés par un prix au m2 de surface habitable, sont déterminés en fonction du marché locatif observé par l’OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne, NDLR) et déclinés par secteurs géographiques (regroupant un ou plusieurs quartiers) et par catégories de logement (nombre de pièces, nu/meublé et époque de construction du bâtiment)", détaille la préfecture.

Dispositif similaire à l'ancien plafonnement

Le site de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL) a mis en ligne une carte interactive qui permet de savoir, quartier par quartier, les loyers applicables. Ainsi, par exemple, pour un studio d'un immeuble situé dans le quartier de Clignancourt construit entre 1946 et 1970, s'il est loué vide, le loyer de référence majoré est de 29 euros par m2. Avec cette même configuration, le loyer de référence majoré passe à 33,1 euros par m2 dans le quartier de La Muette ou à 28,2 euros du mètre du côté du Père Lachaise. Dans ce dernier cas, si l'appartement fait 25 m2, cela représente un loyer mensuel maximum de 705 euros (hors charges).

Le dispositif est quasi similaire à celui mis en place via la loi Alur et effectif de 2015 à 2017. Ce dernier avait été retoqué par les juges car il devait normalement s'appliquer à l'ensemble de l'agglomération (et non uniquement à Paris intra-muros). Ici, ce nouveau plafonnement s'appliquera de façon expérimentale pour une durée de 5 ans à la seule ville de Paris (pour l'instant) et à compter de juillet prochain. Les loyers de référence devraient être mis à jour une fois par an.

Les propriétaires et les locataires noteront que, comme dans la précédente mouture, "le loyer de référence majoré peut être augmenté d’un complément de loyer pour les logements justifiant de caractéristiques de localisation ou de confort particulières", indique la préfecture. C'est en théorie le cas pour une vue exceptionnelle sur la Tour Eiffel, la présence d'une grande terrasse ou d'une place de parking.

Les locataires concernés

Ces nouveaux plafonds s'appliquent à tous les baux signés à partir du 1er juillet (que ce soit loué vide ou en meublé). Ils concernent les premières locations, les relocations (nouveau locataire dans un logement loué auparavant) mais aussi les renouvellements de baux (lorsque, à l'expiration du bail, le propriétaire propose un renouvellement du bail au locataire, que les conditions soient similaires ou différentes). Les baux mobilité sont également concernés. En revanche, ce plafonnement "ne s’applique pas aux baux en cours ni aux reconductions tacites". Les reconductions tacites (de 3 ou 6 ans) interviennent quand le locataire reste dans les lieux et que son bailleur n'a pas expressément proposé de renouveler le bail ni engager une démarche pour récupérer le bien.

Les autres formes d'encadrement des loyers (limitation de la hausse annuelle d'un loyer pendant le bail et encadrement de la hausse des loyers entre deux locations ou lors du renouvellement du bail), elles, ne changent pas, et s'appliquent toujours dans les mêmes conditions.

Par ailleurs, comme avec le précédent dispositif, en cas de conflit sur le prix des loyers, bailleurs et locataires devront d'abord se rendre à la commission départementale de conciliation avant, en cas de désaccord persistant, de saisir la justice via le tribunal d'instance.