"Les prix des loyers au m² sont-ils vraiment pertinents ?"

« Si le ministre du logement Benoist Apparu reconnaissait fin janvier « l’importance de l’évaluation du niveau des loyers pour la politique du logement » force est de constater que les observatoires actuels continuent de présenter un loyer théorique au m² pour une même ville.

Pour en finir avec les loyers théoriques au m²

Le ministre du Logement M. Apparu a confié récemment à l’Agence nationale d'information sur le logement (Anil) et l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) une étude sur la faisabilité de créer un observatoire exhaustif du secteur locatif privé au niveau local. Il insiste sur le fait que ces données restent capitales pour orienter la politique du logement de l’Etat, des collectivités locales, des élus et des responsables du logement en général.

Lorsqu’on analyse les différentes études sur le marché locatif, l’unité reste invariablement le prix au m² dans une ville quelle que soit la typologie du logement. Ainsi la dernière étude Clameur, présentée début mars 2012, diffuse un loyer au m² pour les régions et la plupart des grandes villes. Il suffit pourtant d’analyser le prix par typologie de logement dans une ville pour se rendre compte de l’hérésie de cette démarche pourtant communément admise.

Ainsi si on prend comme exemple une ville comme Toulouse, le loyer au m² pour une chambre avoisine les 24 € le m², celui d’un studio se situe à 18,13 €/m² mais à 20,25 € s’il est meublé. Un T2 se loue vide 13,66 €/m² et un T3 meublé se négocie à 12,62 €/m². On trouve une maison F3 ou un appartement T4 vide à 11 €/m² alors que les grandes maisons toulousaines (F5) ne dépassent pas les 9,50 €/m². On comprend donc que le prix moyen de 11 €/m² à Toulouse (source Clameur 2012) n’est absolument pas représentatif de la réalité du marché locatif.

Le tableau ci-dessous démontre clairement qu’un loyer théorique au m² par ville est forcément faux.

Toulouse Surface Moyenne M2 Clameur 11 € Observatoire LocService Variation en % Chambre 14m2 153 € 332 € -117,40% Studio 23m2 250 € 433 € -73,44% T1 27m2 299 € 463 € -54,98% T2 41m2 448 € 571 € -27,54% T3 64m2 708 € 743 € -4,91% T4 81m2 895 € 934 € -4,31% T5 102m2 1 117 € 1 160 € -3,82% F2 46m2 506 € 569 € -12,45% F3 74m2 815 € 853 € -4,63% F4 88m2 970 € 1 105 € -13,89% F5 127m2 1 399 € 1 285 € -8,16%

Une nouvelle approche de l’étude du marché locatif privé

Pour en finir avec un loyer théorique au m², nous avons imaginé le concept d’organigramme du marché locatif. Déposée à l'INPI, cette représentation originale des données immobilières démontre que chaque type de location est à lui seul un micromarché. L’organigramme du marché locatif est disponible au niveau national (ci-après), régional, départemental ainsi que pour les villes françaises disposant d’un parc locatif dynamique.

Nous n’avons bien sûr pas la prétention de remplacer les observatoires existants qui restent complémentaires. Toutefois, nous délivrons des données exclusives loin des stéréotypes d’un loyer théorique au m² comme le démontrent les différentes analyses des marchés locatifs disponibles.

Des loyers analysés charges comprises pour coller à la réalité du marché

Il me semble également important d’étudier les loyers charges comprises pour vérifier l’adéquation entre l’offre et la demande locative et estimer le poste logement des locataires. En effet, selon le logement et les régions, les bailleurs demandent des revenus de 2,5 à 4 fois le loyer + charges. Il est donc primordial d'évaluer le loyer chargé comme c’est d’ailleurs le cas pour la Garantie des Risques Locatifs (GRL) qui s’évalue toujours au regard d’un loyer mensuel charges comprises.

Faut-il conserver le loyer au m² comme échelle de valeur ? Pour répondre à la question initiale, la réponse est oui si le loyer au m² est calculé pour un même secteur, par typologie de logement et en distinguant les locations meublées et vides. Par contre lorsque des loyers au m² sont présentés au mieux par nombre de pièces, sans distinguer les maisons et les appartements, les locations vides ou meublées, on peut réellement douter de la fiabilité des données. Pourtant force est de constater que ces chiffres sont repris depuis des années par toute la presse et servent même de base pour des études immobilières. »

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