Les taux bas et le retour des investisseurs font encore grimper les prix immobiliers

"Nous avons atteint une sorte de plafond de verre mais le marché immobilier continue de tourner à plein régime". Pour Laurent Vimont, le président de Century 21, qui présentait ce lundi les résultats semestriels de son réseau de quelque 850 agences en France, l'année 2018 s'annonce pratiquement aussi bonne que 2017. Certes, le volume des ventes dans l'ancien a cessé de progresser (+0,3% au cours des douze derniers mois). Il reste néanmoins à un niveau historique après l'explosion du nombre de transactions en 2016 et, surtout, en 2017.

D'ailleurs, à l'échelle nationale, la hausse des prix, si elle ralentit aussi, n'est pas terminée. Le mètre carré s'est encore renchéri de 2,3% au cours des six premiers mois de l'année, comparé à la même période de 2017. Au sein du réseau Century 21, le prix du m2 a atteint 2.590 euros en moyenne (3.502 euros pour un appartement et 2.089 euros pour une maison). "C'est une hausse des prix relativement maîtrisée et nous sommes encore en-dessous des plus hauts de 2011", juge Laurent Vimont. Les Français ont déboursé en moyenne 214.385 euros pour acheter un bien. Ce budget, record lui, a d'ailleurs progressé plus rapidement (+3,6% sur un an) que les prix.

La Nouvelle-Aquitaine en surchauffe

Pour une fois, les prix affichent une hausse parfois plus importante en province qu'en région parisienne. Alors que les prix augmentent (hors Paris) de 3,9% en Ile-de-France au premier semestre sur un an (et de 3,7% à Paris), ils bondissent de 6,2% en Nouvelle-Aquitaine, de 5,8% en Bourgogne-Franche-Comté ou encore de 5,5% en Provence-Alpes-Côte d'Azur. En revanche, deux régions sont à la peine : les Hauts-de-France où les prix reculent de 5%, et le Centre-Val-de-Loire (-3,6%).

"Ce sont sans conteste les conditions bancaires qui portent le marché", analyse Century 21. Les acheteurs profitent en effet de conditions de crédit toujours extrêmement favorables. En mai, les Français empruntaient en moyenne à 1,44% sur 20 ans, selon les données de l'Observatoire Crédit Logement CSA.

Un niveau proche des taux planchers records de fin 2016. D'autant que, si on prend en compte l'inflation qui a tendance à repartir, emprunter n'a jamais coûté aussi peu d'argent.

Selon les calculs du réseau, un ménage, avec une mensualité de 1.000 euros sur 20 ans, peut emprunter 50.000 euros de plus qu'en 2011. Soit un quart du budget moyen qui, lui, a à peine progressé de 4.000 euros sur la période. D'ailleurs, en dehors de l'Ile-de-France et de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur, l'acheteur moyen n'a même pas besoin d'apport pour devenir propriétaire d'un appartement ou d'une maison. Dans ces régions, le prix moyen d'acquisition est en effet inférieur ou égal au montant que l'on peut emprunter sur 20 ans avec une mensualité de 1.000 euros (soit 211.000 euros).

Le retour des investisseurs

Des taux si bas qu'ils ont fait revenir en masse les investisseurs. C'est d'ailleurs le deuxième élément qui porte actuellement le marché. Century 21 comptabilise ainsi au premier semestre 20,1% d'acquéreurs ayant acheté à titre de placement, contre 17,1% un an plus tôt. Ce qui représente une hausse de cette catégorie d'acheteurs de 17,5% sur un an. Puisque le nombre de ventes est stable, cela a permis de compenser le repli des achats de résidences principales (70,9% des compromis signés, une part en recul de 3,3%), et surtout celui des résidences secondaires qui ont de moins en moins la cote (5,9% des ventes, une part en baisse de 7,8% sur un an).

"C'est le seul produit d'épargne que je connaisse où on peut payer avec au crédit, en partie remboursé par le locataire", explique Laurent Vimont. "L'immobilier redevient le bas-de-laine sûr", ajoute le président du réseau d'agences immobilières. D'autant qu'ailleurs, le paysage des placements est toujours aussi morose. Le Livret A est scotché à 0,75%. Les contrats en fonds euros d'assurance-vie ont dégagé de leur côté un rendement moyen de 1,8% en 2017, selon la Fédération française de l'assurance. Quant aux Bourses, elles font le yoyo depuis le début de l'année, avec un CAC 40 en léger repli (-0,67%) depuis janvier.

Ce grand retour des investisseurs est particulièrement visible sur le marché francilien. A Paris, plus d'un quart des acheteurs (26,8%) sont désormais des ménages qui réalisent un investissement locatif. Une proportion qui grimpe de 15,5% sur un an. En dehors de la capitale, c'est en Seine-Saint-Denis que Century 21 recense le plus d'investisseurs (16,9% des acheteurs, une part qui progresse de 5% par rapport aux six premiers mois de 2017). Même si le département est celui où les prix progressent le plus vite en Ile-de-France en ce début d'année (+9% sur un an), le mètre carré se négocie en moyenne à 3.308 euros. Soit trois fois moins qu'à Paris, où la barre des 9.270 euros a été franchie. "Il y a un phénomène de gentrification en Seine-Saint-Denis, avec des loyers assez proches de ceux de Paris. C'est donc plus rentable pour les investisseurs", estime Laurent Vimont.

Le retour de l'encadrement des loyers pourrait toutefois à nouveau refroidir les investisseurs. "Dès que l'encadrement a été annulé fin 2017, on a vu des investisseurs revenir sur le marché", assure Laurent Vimont. Une annulation confirmée par la Cour d'appel de Paris la semaine dernière. Mais le projet de loi Elan va faire renaître de ses cendres ce dispositif, en laissant la possibilité aux maires d'expérimenter l'encadrement des loyers à l'échelle de leur commune. De quoi faire fondre sur le long terme les rendements des investissements locatifs si les prix à l'achat continuent de grimper.