Pas de krach ni de stabilisation des prix immobiliers en 2008

Pourtant, s’il est indéniable, « après 10 ans de boom ininterrompu », qu’« une correction du marché est à l’œuvre », celle-ci ne sera pas brutale.

Pas d'ajustement brutal

La thèse de la correction « en douceur » s’explique par plusieurs facteurs. Tout d’abord, ce n’est pas parce que les prix - qui ont pris 140% depuis 1996 – sont élevés qu’ils sont nécessairement surévalués. « En effet, la forte hausse des prix immobiliers a été en partie compensée par un recul continu et significatif du coût du crédit habitat sur la période 1996 – 2006 », indique Olivier Eluère. A ceux qui seraient tentés de rapprocher la situation présente de celle observée à Paris au début des années 1990, l’économiste rétorque que « les prix restent [à l’heure actuelle] cohérents avec les fondamentaux (revenus, loyers, taux d’intérêt), au vu des indicateurs théoriques, ce qui n’était pas le cas en Île-de-France au moment du pic de 1990-1991 ».

Par ailleurs, le scénario catastrophe d’un effondrement du marché n’est pas compatible avec les « spécificités du marché immobilier français ». Ces spécificités sont au nombre de trois : « une grande vigilance en matière d’octroi de crédit », qui est déterminé selon la solvabilité de l’emprunteur et pas en fonction de la qualité ou de la valeur du bien, comme c’est le cas sur les marchés mortgage anglo-saxons ; une « demande de logements raisonnable et structurelle », émanant principalement d’acteurs particuliers, achetant pour leur propre usage, et peu de « spéculateurs » ; une « offre de logements qui reste limitée », avec un niveau de construction toujours insuffisant.

En résumé, « le cycle actuel est beaucoup moins à risque que la bulle spéculative qui s’était formée en Île-de-France entre 1985 et 1991, et que les cycles à l’œuvre actuellement aux Etats-Unis (récession immobilière en cours), au Royaume-Uni et en Espagne (risque de correction sensible) ».

-5% dans l'ancien

Pourtant, et contrairement à ce qu’ont conclu les nombreuses études publiées depuis le début de l’année, « la correction en douceur du marché résidentiel français devrait conduire non pas à une stabilité, mais à un léger recul des prix », explique Olivier Eluère. Ce léger repli s’explique par l’allongement prévisible des délais de vente - « les acheteurs, conscients que les prix ne montent plus, seront moins pressés d’acheter » - et par le durcissement des conditions de crédit des banques, conséquence de la crise financière. Ces facteurs seront partiellement compensés par l’effet des mesures de déductibilité des intérêts d’emprunts immobiliers et d’allègement des droits de donation, et au total, les prix de l’ancien devraient ressortir en baisse de 5% environ cette année. Dans le neuf, les prix devraient se stabiliser à leur niveau de 2007.

ES