Pourquoi les marchés immobiliers, y compris en France, devraient ralentir en 2019

Les grands marchés de l'immobilier résidentiel vont avoir tendance à ralentir à travers le monde cette année, sur fond de durcissement des conditions de crédit, même si les prix vont continuer à monter dans de nombreux pays, a estimé l'agence Fitch. "La croissance des prix des logements (est) sous pression", résume l'agence de notation dans le titre de son analyse annuelle des différents marchés mondiaux, qui se penche sur 24 pays, dont les grands marchés asiatiques et sud-américains, les États-Unis et le Canada, ainsi qu'une grande partie de l'Europe.

Pour la majeure partie des pays étudiés, Fitch s'attend à un ralentissement de la hausse des prix. C'est le cas des États-Unis (+4,1% prévu en 2019), de plusieurs pays européens dont la France (+1,5% après +2,8% en 2018), ainsi que du Japon (+3%). Fitch prévoit même une baisse dans trois pays: la Suède (-3% en 2019), la Corée du Sud (-0,5%) et l'Australie (-5%). De leur côté, les prix en Chine devraient rester stables.

Pour l'Hexagone, la note de Fitch souligne les tensions sur l'endettement des ménages, avec un apport moyen qui est tombé à un plus bas historique et ne représente plus que 13% de la valeur du bien acheté.

Si ces prévisions recouvrent des réalités diverses selon les géographies, c'est largement à cause de conditions de crédit plus strictes que l'agence prévoit une modération, dans de nombreux cas à la suite d'un durcissement des régulations.

Politiques monétaires moins favorables au crédit

Les prix ont déjà "baissé ou stagné en 2018 à Melbourne, Stockholm, Sydney, Toronto et Vancouver à la suite d'interventions publiques pour limiter les achats par des étrangers (et) de mesures macroprudentielles", qui restreignent par exemple l'octroi de crédits, souligne Fitch, évoquant aussi des marchés coincés par des logements devenus peu abordables.

À cela s'ajoutent la perspective de politiques monétaires moins favorables au crédit, notamment des hausses de taux envisagées pour la Banque centrale européenne (BCE) d'ici à la fin 2019 ou 2020, et des "incertitudes politiques" comme les conséquences d'un Brexit sans accord au Royaume-Uni - un texte venant d'être massivement rejeté par les députés britanniques - ou de l'arrivée d'un gouvernement d'extrême droite au Brésil.

Dans ces conditions, l'agence s'attend dans l'immédiat à ce que le secteur des prêts immobiliers reste sain, sans progression des impayés en 2019 et 2020 dans aucun pays étudié, mais met en garde sur la suite. La situation pourrait se dégrader "à moyen terme" face à "une hausse des taux, une politique moins marquée de relance budgétaire aux Etats-Unis et un ralentissement de la croissance en Chine, alors que la dette mondiale reste élevée", prévient Fitch.

(Avec AFP)