Prix de l'immobilier : Crédit Agricole surpris par la reprise

La rapidité du redémarrage du marché immobilier a laissé plus d’un observateur perplexe. En début d’année, Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole et spécialiste de l’immobilier, prédisait une reprise graduelle d’un secteur visiblement moins affecté par la crise qu’escompté. L’analyste tablait alors sur une « une faible hausse des ventes » en 2010, accompagnée d’« une légère baisse des prix ». Quelques heures après la publication de la dernière note de conjoncture trimestrielle des Notaires de France, ces prévisions semblent d’un autre âge : les prix ont progressé de 6 % sur un an au deuxième trimestre 2010, et les Notaires anticipent sur l’ensemble de l’année une hausse de plus de 20 % du nombre de ventes de logements anciens, dont 720 000 à 750 000 devraient changer de main en 2010, contre un peu moins de 600 000 l’année dernière.

Logique

Ce redressement est « un peu surprenant », estime Olivier Eluère. « Après un boom immobilier soutenu pendant dix ans (1997-2007), puis une crise économique et financière historique, une correction significative du marché semblait logique, s’explique l’économiste. Non pas l’éclatement d’une bulle de l’immobilier et du crédit (comme aux États-Unis, Royaume-Uni, Espagne), le boom ayant été plus mesuré et moins risqué que dans ces pays, mais un ajustement des ventes et des prix pendant au moins deux à trois ans », comme cela avait été le cas lors des cycles précédents.

« Surprenant », le redressement l’est d’autant plus que l’économiste continue d’estimer que les prix sont « encore significativement surévalués ». En cumulé, selon les indices Insee-Notaires, la baisse des prix entre le début de l’année 2008 et la mi-2008 n’est que de 4 %, quand « une baisse supplémentaire des prix d’au moins 10 à 15 % serait […] a priori nécessaire pour restaurer pleinement la solvabilité des acheteurs ».

Pas de croissance « marquée et durable »

Si le marché a autant résisté, c’est qu’il bénéficie depuis plusieurs mois d’une série de facteurs de soutien, structurels (démographie, décohabitation, absence de situation de « bulle » à l’américaine) ou non (la faiblesse actuelle des taux, principalement), qui ont freiné son ajustement. Pour autant il ne semble pas qu’il soit « engagé dans un nouveau cycle de croissance marquée et durable, poursuit Olivier Eluère. Le marché « est plutôt en reprise graduelle, avec des niveaux de prix artificiellement soutenus par une offre insuffisante, et des tendances différentes entre Île-de-France et province ».

+3 % en 2011

A la lumière des derniers chiffres, l’économiste estime que les ventes de logements anciens devraient progresser de 20 % cette année, pour des prix en hausse de « 5 % environ ». En 2011, malgré une persistance de la pénurie d’offre à court terme, le marché devrait « devenir plus équilibré ». Olivier Eluère considère en effet que les hausses de prix de ces derniers mois dégraderont plus encore la solvabilité des acheteurs, tandis que la révision en baisse de certains avantages fiscaux, comme le Scellier, risque de faire baisser le nombre de ventes en 2011, après l’avoir soutenu fin 2010. Quant aux taux, ils devraient rester stables jusqu’à l’été, mais pourraient « remonter légèrement » après. « Ce marché plus équilibré devrait conduire à des hausses de prix modérées », de « 3 % environ », qui permettrait une reconstitution progressive de la solvabilité des acheteurs », conclut l’économiste.