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Prix immobilierPrix immobilierjeudi 28 février 2019 à 17h03

Sur 20 ans, l'immobilier progresse beaucoup plus vite que la Bourse


Les prix immobiliers ont progressé plus vite que le CAC 40 sur 20 ans
Les prix immobiliers ont progressé plus vite que le CAC 40 sur 20 ans
Les prix immobiliers ont progressé plus vite que le CAC 40 sur 20 ans (©AFP)

Les prix du mètre carré continuent de s'envoler, en particulier dans les grandes villes. Sur 20 ans, le CAC 40 est largement distancé. Mais attention à ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier.

(LaVieImmo.com) - La fièvre immobilière ne redescend pas pour l'instant en France. En 2018, les prix ont encore bondi de 3,2% à l'échelle nationale, selon les données que viennent de divulguer ce jeudi les notaires et l'Insee. A Paris, le tarif du mètre carré bondit même de 5,7% et le cap des 10.000 euros par m2 (hors frais d'agences et droits de mutation) devrait être franchi dans la capitale dès cette année.

L'amour des Français pour la pierre ne se dément pas. D'ailleurs, c'est bien simple, il n'y a jamais eu autant de transactions dans l'ancien, avec 970.000 biens vendus l'an passé. Même en rapportant le volume de ventes au parc de logements, c'est du jamais-vu depuis le début des années 2000, comme le souligne l'Insee.

Bien évidemment, l'un des premiers catalyseurs de cette demande, ce sont les taux extrêmement bas. Les taux moyens des crédits immobiliers, toutes durées confondues, s'élevaient à seulement 1,45% en janvier selon l'Observatoire Crédit Logement / CSA. En prenant en compte l'inflation, s'endetter n'a jamais été aussi peu cher, avec des taux réels qui sont négatifs depuis l'été dernier.

Des prix qui progressent cinq fois plus vite que l'inflation

Mais la demande des ménages pour la pierre peut aussi s'expliquer par une autre raison : les Français estiment que l'immobilier est le meilleur placement possible sur le long terme. Qu'en est-il sur 20 ans? Entre début 1999 et fin 2018, les prix de l'immobilier ont progressé de 153%, selon l'indice des notaires et de l'Insee. C'est cinq fois plus que l'inflation ! L'indice des prix à la consommation n'a en effet augmenté que de 32% sur la période. Dans la capitale, l'envolée est encore plus marquante : +308%. Autrement dit, en 20 ans, le prix du mètre carré à Paris a quadruplé.

Et pour les autres placements? L'indice CAC 40 a connu dans l'intervalle deux grandes crises : l'éclatement de la bulle internet et l'effondrement financier après la crise des subprime. Résultat, un parcours boursier chaotique pour l'indice phare de la place parisienne, avec une progression de seulement 14%. De son côté, le livret A aurait rapporté 50% en 20 ans à un épargnant.



La comparaison des différents actifs est cependant beaucoup plus complexe qu'il n'y paraît. Premièrement, la période étudiée (5 ans, 10 ans, 20 ans ou 30 ans) peut grandement influer sur le résultat final. Dans son dernier palmarès par exemple, Le Revenu constatait que les actions (hors dividendes) faisaient un peu mieux que l'immobilier parisien sur 30 ans : +461% contre +402%. L'assurance-vie arrivait juste derrière avec +370%.

Attention à la diversification de son patrimoine

Deuxièmement, l'immobilier est un marché très localisé par définition. Une moyenne nationale a peu de sens et dans de très nombreuses villes, les prix baissent depuis plusieurs années. L'un des exemples les plus frappants étant Saint-Etienne. Quand les prix flambent dans les métropoles régionales, de nombreux Français sont généralement contraints de vendre à perte dans les zones périphériques.

Troisièmement, pour la Bourse, il faut aussi garder en tête les distributions de dividendes, qui gonflent largement la rentabilité des actions. Aussi, l'indice CAC 40 dividendes réinvestis fait beaucoup mieux sur 20 ans, avec une progression de 144% sur la période, selon les données de ProRealTime. Sur 5 ans, le palmarès BFM Bourse 2019 constatait que le rendement moyen au sein de l'indice phare parisien (dividendes compris) s'élève à 7,76% par an. Soit bien mieux que l'immobilier a priori. Reste qu'il faudrait alors comparer cela à un investissement locatif en combinant les loyers perçus et l'évolution du prix à l'achat. Mais il faudrait alors prendre aussi en compte… la vacance potentielle d'un bien mis en location.

Enfin, la fiscalité et les charges liées à un placement sont loin d'être anodines et varient constamment. C'est d'ailleurs un bon avertissement pour l'épargnant : pour maximiser son rendement tout en diluant le risque, il faut absolument diversifier son portefeuille.

Jean Louis Dell'Oro - ©2019 LaVieImmo

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