Redistribution des cartes pour les accédants

La remontée des taux et la déductibilité des intérêts d'emprunt rebattent le jeu pour les emprunteurs. Ce qu'il faut retenir de cette nouvelle donne.

Les mesures Sarkozy suffiront-elles à compenser le ralentissement sensible du marché enregistré ici et là ? Telle est la question que se posent aujourd'hui nombre d'observateurs (lire page 15). Alors qu'il semble désormais acquis que le crédit d'impôt sera cumulable avec le prêt à taux zéro, l'impact psychologique du dispositif n'est plus à négliger. Et, dans un environnement qui a beaucoup bougé les semaines passées, ce n'est pas la moindre des choses.

Les prix progressent toujours moins vite

Symbolique, la hausse des prix des logements anciens ressort tout juste à 0,2 % en mai, d'après la Fnaim. Et confirme, s'il en était besoin, le caractère modéré des évolutions enregistrées dans cette première moitié de l'année 2007. Désormais, la cote du mètre carré progresse en effet sur la base d'un rythme annuel de 5,5 %, contre 7,2 % fin 2006. Et l'envolée exceptionnelle des prix de l'immobilier depuis la fin des années 1990 limite vraisemblablement le potentiel d'augmentation à court terme. Idem dans le neuf, où les tarifs actuels trouvent manifestement leurs limites. « Nombre de marchés ont atteint un seuil de prix qui conduit le volume des ventes à se restreindre, compte tenu de la désolvabilisation de la clientèle face à des prix élevés. Sans qu'une rupture forte se produise, une inflexion est probable », estime Christian Rolloy, PDG de Promogim.

La hausse des taux court terme renchérit les crédits variables

Si l'absence de tensions sur les prix est de nature à encourager les acquéreurs, la remontée des taux d'intérêt signe, côté crédit, la fin d'une période exceptionnelle. Pour la huitième fois en dix-huit mois, en effet, la Banque centrale européenne (BCE) a relevé son taux directeur. Tombé à 2 % au mois de décembre 2005, il atteint aujourd'hui 4 %. Afin de combattre les risques inflationnistes dans un contexte de croissance soutenue, les autorités monétaires devraient poursuivre cette politique et procéder à un nouveau relèvement de 0,25 % en septembre ou en décembre.

Dans ce contexte, les prêts à taux variables, indexés sur ces taux à court terme, perdent forcément de leur attractivité. « En dix-huit mois, ces mouvements haussiers ont entraîné une hausse de 1 point des taux révisables, calcule un banquier. En ajoutant la marge appliquée par les banques, leur niveau atteindra environ 5,7 % pour les trois prochaines années. »

La hausse de l'OAT rend les prêts à taux fixes moins attrayants

Les emprunteurs à taux variables - environ 1 sur 10 - ne sont cependant pas les seuls à souffrir de la situation. Sur les marchés financiers, les taux à long terme ont en effet suivi la remontée de ceux à court terme. En un an et demi, l'OAT 10 ans, sur lequel sont indexés les prêts à taux fixes, est ainsi passé de 3,25 à 4,5 %. Et si la très forte concurrence maintient les crédits à un niveau avantageux, les banques ont cependant relevé leurs offres d'environ 0,7 point. En moyenne, les prêts sur vingt-cinq ans se concluent autour de 4,1 % aujourd'hui contre 3,65 % en décembre 2005. Pour un emprunt de 200 000 euros sur une durée de vingt-cinq ans, la mensualité hors assurances est ainsi passée de 1 017 à 1 066 euros. Une variation de 49 euros qui peut passer inaperçue dans un budget mensuel... mais qui augmente quand même le coût du crédit de 14 822 euros sur la durée. Autrement dit le prix d'une cuisine intégrée...