Robien et Borloo Des contraintes ignorées

Les avantages des dispositifs de défiscalisation sont subordonnés à une location du logement pendant au moins neuf ans. Cependant, une récupération du bien n'est pas toujours possible à la fin de ce délai.

Pour celui qui investit dans le secteur locatif, il est toujours important de situer avec la plus grande exactitude possible l'échéance à partir de laquelle il pourra revendre son bien ou le récupérer pour son usage personnel. Or le délai de neuf ans fixé par la loi pour bénéficier des systèmes « Robien » ou « Borloo » peut à cet égard se révéler trompeur.

Contraintes juridiques

D'abord, indépendamment des exigences de la législation fiscale, il faut compter avec celles de la législation sur les rapports locatifs (actuellement loi Mermaz du 6 juillet 1989). Aux termes de cette dernière, un droit de reprise pour vendre ou pour habiter soi-même le logement ne peut être exercé qu'à l'expiration d'un délai de trois ans à compter de la conclusion ou de la reconduction du bail. Il en résulte que, en cas de départ du locataire en cours de bail (départ obligeant l'investisseur à conclure un nouveau bail pour respecter son engagement de location), le délai pour récupérer son bien se trouve automatiquement repoussé au-delà des neuf ans.

Cas pratique

Supposons qu'un investisseur loi Robien qui prend livraison de son logement au cours du mois d'avril 2007 le mette en location à partir du 1er juillet. Vis-à-vis de la loi Robien, ce contribuable sera délié de son engagement de location le 30 juin 2016. Cependant, si le locataire entré dans les lieux le 1er juillet est, par exemple, amené à donner son congé pour le 31 décembre 2014, un bail de trois ans devra obligatoirement être conclu avec un nouveau locataire. Conséquence : au lieu du 30 juin 2016, le logement ne pourra faire l'objet d'une reprise pour être vendu ou habité que le 31 décembre 2017 au plus tôt.

Contraintes fiscales

Dans le cadre des dispositifs Robien recentré ou Borloo dont relèvent les investissements actuels, l'amortissement est égal à 6 % du prix du logement les sept premières années et à 4 % les deux années suivantes. Donc, encore plus souvent que dans le cadre du dispositif Robien classique (8 % les cinq premières années et 2,5 % les quatre années suivantes), il y aura toutes les chances pour que, ajouté aux autres charges, l'amortissement pratiqué en fin de période entraîne la constatation d'un déficit foncier. Déficit qui, en application des règles habituelles, sera directement imputable sur le revenu global du propriétaire dans la limite annuelle de 10 700 euros et reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes pour le surplus éventuel. Or il faut rappeler que l'imputation des déficits fonciers sur le revenu global fait l'objet d'une remise en cause dans le cas où la location vient à cesser avant la fin de la troisième année suivante. Aussi, sauf à perdre le bénéfice de cet avantage, des investisseurs se verront contraints de prolonger leur location au-delà des neuf ans