15% des prêts immobiliers signés au 1er semestre sont des crédits renégociés

Depuis le début de l’année, le nombre de Français qui renégocient leur crédit immobilier est en très nette hausse. Selon, le courtier Vousfinancer, la hausse sur les six premiers mois de l’année dépasse les 50% par rapport au premier semestre 2019. À tel point que désormais, 15% des prêts accordés au premier semestre 2020 par les banques sont des crédits renégociés. Cette part était de 7% au premier semestre 2019. Et c’est assez logique, parce que pendant le confinement, les propriétaires ont eu plus de temps pour faire leurs calculs et engager les démarches. Et surtout parce que les taux restent à des niveaux très bas, 1,29% en moyenne au mois de juin, selon CSA Crédit Logement. Certaines banques ont même baissé leur taux depuis début juillet.

Mais renégocier peut s'avérer compliqué. Est-ce que l’effort en vaut la chandelle ? Tout dépend la différence entre le taux obtenu à l’époque et celui que l'emprunteur peut espérer obtenir. Le courtier Vous Financer donne l'exemple de l’économie réalisée pour un emprunt initial de 300.000 euros, décroché en 2016 au taux moyen de l’époque (2,5%). Si l'emprunteur décide de rester sur un remboursement qui se termine à la même date c’est-à-dire en 2040, il lui est possible de réduire sa mensualité de 105 euros. Ce qui fait sur vingt ans, une économie légèrement supérieure à 25.000 euros. Mais la deuxième option est encore plus intéressante: réduire la durée de l’emprunt de deux années en gardant la même mensualité. Dans ce cas, l'emprunteur économise plus de 32.000 euros. Pour 300.000 euros empruntés au départ cela représente presque 11% d’économies.

Des renégociations qui ne sont pas valables pour tout le monde

Mais tout le monde ne peut pas renégocier. En effet, les banques sont devenues plus tatillonnes pour les nouveaux prêts. Donc elles le sont tout autant avec ceux qui veulent renégocier. C’est d’ailleurs pour cette raison qu’il faut faire jouer la concurrence et, aussi, bien prendre en compte, à la fois les frais à payer pour le remboursement anticipé du premier crédit et les frais facturés par la banque pour le nouveau crédit. Dans un précédent article, nous vous rappelions qu’il existe des conditions pour que la renégociation soit intéressante. Ainsi, si vous voulez faire racheter votre prêt par une autre banque il faut que l’écart de taux soit au minimum de 0,8 à 1 point. Par exemple si votre taux passe de 2% à 1,2% ou 1%. Dans le cas contraire, cela risque de ne pas couvrir les frais de remboursement anticipé.

Donc si vous êtes dans les dernières années de remboursement de votre emprunt, ça ne vaudra sans doute pas la peine. Généralement, il est conseillé de le faire dans les cinq à six premières années du prêt. Parce que c’est au début d’un prêt que vous remboursez les intérêts (jusqu’à 50% de la mensualité les deux premières années pour les crédits sur 20 ans). Si vous renégociez votre crédit quand les intérêts ne représentent plus que 15 à 20% de vos mensualités, vous ne gagnerez quasiment rien.

Et c’est encore plus vrai si vous n’excluez pas de revendre votre maison ou votre appartement dans les deux ans qui viennent. Là vous seriez carrément perdants. Les critères à prendre en compte avant de se lancer ne manquent donc pas, mais vues les sommes en jeu, cela vaut la peine de passer quelques heures à y réfléchir.

Par Pierre Kupferman avec Diane Lacaze