2011, année de pause pour le crédit immobilier

En moyenne, les banques françaises devraient avoir accordé entre 160 et 165 milliards d’euros de crédits immobiliers aux particuliers en 2010, selon les dernières estimations de l’Observatoire de la production de crédits immobiliers (OPCI), dévoilées mardi à Paris, en marge de la présentation de l’observatoire Crédit Logement/CSA. Soit une moyenne de 162,5 milliards d’euros, supérieure de plus de 35 % aux 119,45 milliards d’euros péniblement octroyés en 2006. « Le marché a connu une fin d’année exceptionnelle », explique Michel Mouillart, professeur d’économie et directeur de l’observatoire, qui tablait il y a encore quelques semaines sur une production annuelle de 150 milliards d’euros, au maximum. « Il semblait acquis que les banques accorderaient quelque 40 milliards d’euros de prêts au cours des trois derniers mois de l’année, indique-t-il. Ce montant devrait finalement atteindre les 47,5 milliards d’euros ».

Achats anticipés

Cette différence de près de 8 milliards équivaut à « 50 000, voire 60 000 opérations immobilières », poursuit l’économiste. Des opérations de tous types, réalisées pour la plupart « par anticipation » par des acquéreurs (primo ou non) préférant signer avant la suppression des aides à l’accession (PTZ classique et crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt), ou des investisseurs inquiétés par la réforme du dispositif Scellier - finalement repoussée au 1er avril, mais prévue initialement pour le 1er janvier. « Ces opérations là, réalisées par anticipation par des ménages qui ont préféré profiter des anciens dispositifs d’aide, on ne les retrouvera pas en 2011 », poursuit Michel Mouillart. L’économiste estime que la forte activité de la fin de l’année 2010 devrait donc laisser place à une accalmie, qui durera d’autant plus longtemps que les banques tarderont à distribuer le nouveau prêt à taux zéro (PTZ+). Celui-ci est officiellement prêt depuis le 1er janvier, mais sa mise en place effective est retardée par l’importance du chantier, notamment sur le plan informatique.

Bâle III : une inconnue de taille

Malgré une reprise vraisemblablement « soutenue » au second semestre, 2011 s’annonce donc comme une « année de pause », avec une production stabilisée sur ses niveaux de l’année dernière. Une inconnue plane, cependant sur ce scénario. Dans un entretien à LaVieImmo.com, Michel Mouillart indiquait récemment que « la réforme bancaire Bâle III, décidée fin 2010 par les dirigeants du G20, et [qui] impose aux banques de geler une part plus importante qu’auparavant de leurs fonds propres », pourrait influer sur le niveau de la production. En fonction de l’impact réel de cette réforme, dont on a encore du mal à jauger les effets, le volume des crédits à l’habitat distribué par les banques pourrait connaître un « repli modéré » sur l’ensemble de 2011, le « petit trou d’air » des six premiers mois de l’année laissant place à un second semestre placé sous le signe de la mollesse. Si ce scénario pessimiste venait à se réaliser, la production de crédit pourrait tomber à 150/155 milliards d’euros, en baisse, donc par rapport à 2010.

Taux : 40 à 50 points de plus sur l’année

Reste la question de la remontée des taux d’intérêt. Attendue, celle-ci a déjà commencé : selon l’observatoire Crédit Logement/CSA du Financement des marchés résidentiels, les prêts immobiliers accordés au mois de décembre ont été assortis, en moyenne, d’un taux de 3,31 %, en hausse de 6 points de base sur un mois. Michel Mouillart anticipe une progression de l’ordre de 10 points de base au mois de janvier, et de 40 à 50 points sur l’ensemble de l’année. Une hausse significative, mais dont les effets sur la production de crédit seront « très limités ». Outre le PTZ+, qui devrait tenir ses promesses une fois sa distribution sur les rails, la demande devrait continuer de profiter de la reprise du marché de la revente, qui assure aux emprunteurs un apport personnel plus important.