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EmprunterEmpruntervendredi 18 octobre 2019 à 05h55

Assurance de prêt: un nouveau produit proposé par les banques coûte très cher aux emprunteurs


Un nouveau produit est proposé par les banques.
Un nouveau produit est proposé par les banques.
Un nouveau produit est proposé par les banques. (©Fred Dufour - AFP)

Depuis quelques mois, les banques proposent un nouveau produit aux particuliers qui souscrivent un prêt immobilier. Un produit pas forcément intéressant.

(BFM Immo) - Cela fait déjà quelques mois que des alertes sont envoyées sur ce nouveau produit proposé par des banques. Un package qui fusionne le prêt immobilier et l'assurance de prêt. Sur le papier ce produit est séduisant car il permet à l'emprunteur de payer une mensualité unique et constante sur toute la durée du crédit, donc de pouvoir mieux gérer sa trésorerie, et qui peut apparaître moins chère au début.

Dans un crédit, vous devez payer trois choses : le capital, les intérêts de l'emprunt et l'assurance du prêt. Avec les nouveaux packages (prêt + assurance compris), les banques jouent sur l'évolution de chacun de ces 3 éléments, dans un système de vases communicants. Et même si la mensualité est constante (et avec un taux affiché similaire), cela n'a pas les mêmes conséquences pour l'emprunteur. Car concrètement, au bout de quelques années, vous pouvez avoir remboursé beaucoup moins de capital qu'avec un crédit classique. En effet, le coût total de l'assurance sur l'ensemble du prêt est alors concentré sur les premières années du crédit (voir exemple plus bas).

Le comparateur Magnolia.fr vient d'en prendre toute la mesure. Il a analysé le package proposé par le réseau BPCE et a fait une simulation. Magnolia a pris un crédit de 250.000 euros sur 25 ans en comparant son coût. À terme l'emprunteur aura payé 11.000 euros de plus avec le produit package par rapport à un crédit traditionnel.

Une différence spectaculaire sur 8 ans

Mais l'élément clé mis en avant par Magnolia est la durée effective moyenne des crédits. Car en réalité la durée moyenne réelle d'un crédit est d'environ 8 ans. C'est à ce moment-là que la plupart des gens vendent leur bien pour en racheter un autre et prennent donc un nouveau crédit et une nouvelle assurance.

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Au bout de 8 ans donc, pour les emprunteurs, l'enjeu est de réduire au maximum le capital restant dû à la banque et c'est là que le bât blesse. Avec le produit package, l'emprunteur rembourse beaucoup plus d'intérêts que de capital. Magnolia reprend ainsi son exemple de crédit de 250.000 euros. Au bout de 8 ans, il restera 10.000 euros de plus de capital à rembourser pour un emprunteur qui aurait choisi le package. Pire encore il aura déjà remboursé la moitié de son assurance du prêt alors qu'officiellement il restait encore 17 années de crédit. Au final, la différence la plus spectaculaire entre un crédit classique et un crédit package se voit précisément au bout de 8 ans. À ce moment-là, le package coûte 16.000 euros de plus à l'emprunteur.

Officiellement seul BPCE propose aujourd'hui ce type de crédits mais elle représente déjà plus d'un quart du marché (27%) et surtout il se murmure qu'une autre grande banque se préparerait à lancer un produit similaire ce qui impacterait cette fois-ci près la moitié du marché.

Marie Coeurderoy - ©2020 BFM Immo

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