Connexion

Mot de passe oublié Pas encore de compte ?
Emprunter
LaVieImmo.com
EmprunterEmprunterlundi 6 janvier 2020 à 12h32

Crédit immobilier : ces ménages pourtant solvables qui n'arrivent plus à emprunter


Les banques doivent refuser des dossiers qui dépassent le taux d'usure
Les banques doivent refuser des dossiers qui dépassent le taux d'usure
Les banques doivent refuser des dossiers qui dépassent le taux d'usure (©AFP)

Depuis quelques semaines, un certain nombre de ménages pourtant solvables et en capacité d'emprunter se voient refuser leur crédit immobilier. En cause, les taux maximum que les banques peuvent proposer à leurs clients. Explications.

(BFM Immo) - Le marché du crédit immobilier est-il sur le point de s'enrayer en ce début d'année? En tout cas, le courtier Vousfinancer sonne l'alerte car beaucoup de ménages pourtant solvables et en capacité d'emprunter pourraient se voir refuser leur crédit immobilier.

Ce qui pose problème aujourd'hui c'est le "taux d'usure". Un taux global maximum que les banques n'ont légalement pas le droit de dépasser lorsqu'elles prêtent de l'argent. Ce taux était censé au départ protéger les emprunteurs pour leur éviter de payer trop cher leur crédit immobilier. La Banque de France le calcule chaque trimestre. Elle prend en compte la moyenne des taux accordés les trois dernier mois et y rajoute un tiers. Ce taux d'usure a donc baissé de manière spectaculaire ces dernières années en pleine euphorie du crédit immobilier pour arriver en ce mois de janvier à un plus bas historique : le taux d'usure n'est plus que de 2,61% pour un crédit sur 20 ans.

>> Trouvez avec notre simulateur gratuit le meilleur taux pour votre crédit immobilier

Ménages âgés ou modestes en première ligne

Sur le papier, un taux global plafonné à ce niveau peut paraître une bonne nouvelle pour les emprunteurs. Mais dans la pratique, cela pose deux sérieux problèmes. Premièrement, il s'agit d'un taux global tout compris. Il doit donc inclure le taux d'intérêt de base auquel on ajoute l'assurance du prêt ainsi que les frais de dossier. Résultat, de plus en plus de ménages dépassent ce taux d'usure. Les profils touchés sont principalement les ménages modestes à qui on propose un taux nominal plus élevé qu'aux meilleurs dossiers ainsi que les ménages plus âgés ou qui ont des problèmes de santé, ce qui fait grimper leur assurance de prêt.

Deuxièmement, il y a un problème de décalage dans le temps. La Banque de France regarde les 3 derniers mois, et non pas les nouvelles tendances. Or les banques ont nettement augmenté les frais de dossier ces dernières semaines et surtout elles commencent à relever légèrement les taux nominaux. C'est ce qu'on appelle un effet ciseau et on a déjà des ménages qui en paient le prix.

Refus pour un couple gagnant 30.000 euros par mois

Des ménages qui ne peuvent tout simplement plus obtenir leur crédit immobilier car justement leur taux global dépassent ce taux d'usure. Et attention, des profils très variés d'emprunteurs sont touchés. Vousfinancer donne ainsi plusieurs exemple de crédits refusés par les banques pour cette seule question du respect du taux d'usure.

L'exemple le plus frappant : un couple âgé de 45 ans et gagnant 30.000 euros par mois. Une opération à 2,5 millions d'euros du côté de Maisons-Laffitte dans les Yvelines. Ce couple obtient un taux d'intérêt de 1,15% sur 25 ans. Et pourtant, si on ajoute les frais de dossiers et surtout l'assurance de prêt (1,8%), le taux effectif global dépasse légèrement les 3%. On est donc au-delà du taux d'usure à 2.61%.

Autre exemple avec un profil nettement plus modeste. Une femme seule de 65 ans, gagnant 1.700 euros par mois. Elle voulait emprunter 97.000 euros pour l'achat de sa résidence principale. Une banque lui propose un taux nominal de 1,5% sur 20 ans. Mais là encore, l'assurance pèse trop lourd. Et le taux effectif global atteint 2,76%, au-delà du maximum autorisé.

Marie Coeurderoy édité par J.L.D. - ©2020 BFM Immo

Comparaison de crédit

Comparaison de crédit

Simulation PTZ

Simulation PTZ


Donnez votre avis
Vous devez être enregistré pour pouvoir poster sur cet article
(il vous reste 2000 caractères)