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EmprunterEmpruntermardi 18 mai 2021 à 09h01

Crédit immobilier : Jusqu'à quel âge pouvez-vous emprunter?


Pour les séniors, emprunter devient plus compliqué
Pour les séniors, emprunter devient plus compliqué
Pour les séniors, emprunter devient plus compliqué (©Loic Venance - AFP)

Le courtier Vousfinancer s'est penché sur le profil des séniors qui veulent profiter des taux bas pour acheter un logement plus adapté, une résidence secondaire ou même investir. Un conseil ressort: le plus tôt est le mieux.

(BFM Immo) - Les séniors aussi veulent profiter des taux bas. Et ils ont de bonnes raisons d'emprunter pour acheter, affirme Vousfinancer. Tout d'abord, les taux sont très bas, surtout sur les durées courtes: en moyenne, 0,8% sur 10 ans, 1% sur 15 ans et 1,20 % sur 20 ans. En outre, les taux de crédit ne dépendent pas de l’âge de l’emprunteur (sauf réduction exceptionnelle pour les moins de 35 ans) mais uniquement de l’apport ou des revenus. Les séniors ne sont donc pas pénalisés sur le taux du crédit. Ensuite, empruntant, ils bénéficient de l’effet levier du crédit et font grandir leur patrimoine. Et enfin, en cas de décès, le bien immobilier est remboursé intégralement par l’assurance et transmis aux ayants-droits… C’est donc aussi une façon de préparer sa succession.

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Pourtant chez le courtier, seuls 12% des emprunteurs ont plus de 50 ans en 2020, contre 17% en 2019. Seulement 3% dépassent actuellement l’âge de 60 ans. Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer, explique: "On note un recul de la part des emprunteurs de plus de 50 ans en 2020, lié notamment au durcissement des conditions d’octroi de crédit, notamment concernant le taux d’endettement maximum, et à la baisse du taux de l’usure, qui pénalise les emprunteurs les plus âgés en raison du taux d’assurance qui peut vite grimper".

Seulement 3% d'emprunteurs retraités

Le taux d'usure est le taux maximum auquel un établissement est autorisé à octroyer un crédit à l'habitat. Il comprend le taux du crédit en lui-même et celui de l'assurance-emprunteur ainsi que les frais de dossier. "La Banque de France fixe le taux de l'usure à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit augmentés d’un tiers", détaille Bercy. Au 1er avril, le taux d'usure applicable était ainsi de 2,60% pour les prêts de 20 ans et plus, et de 2,52% pour les crédits sur 10 à moins de 20 ans. Or, le taux de l'assurance-emprunteur grimpe vite en flèche avec l'âge.

Par ailleurs, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) recommande désormais un taux d'endettement de 35% au maximum, assurance-emprunteur comprise. Cela pénalise les ménages plus âgés et aisés, qui avaient l'habitude d'avoir un taux d'endettement supérieur, notamment pour faire de l'investissement locatif. Il est cependant possible pour les banques de déroger aux règles pour 20% de ses crédits (mais cela doit être pour des primo-accédants dans 80% des cas).

Julie Bachet ajoute : "Seuls 3% de nos clients sont retraités au moment de la souscription d’un crédit… alors qu’à ce niveau de taux, il y a du sens à emprunter, mais le plus tôt est le mieux, justement pour se constituer un patrimoine et préparer sa retraite".

Estimation du montant de la retraite

Des chiffres bas qui s'expliquent également parce qu'à partir de 55 ans, lors d’une demande de crédit immobilier, la quasi-totalité des banques demandent une estimation du montant de la retraite qui sera versée, justificatif dont il faut faire la demande auprès de son organisme de retraite. En fonction de l’âge de l’emprunteur et de sa date de départ à la retraite, elles prennent en compte soit le salaire à taux plein, soit le plus souvent les revenus au moment du passage à la retraite, pour calculer le taux d’endettement. Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer, précise: "Une solution peut également être la mise en place d’un prêt à paliers, permettant de faire baisser l’échéance du crédit de 30% au moment du passage à la retraite et donc d’adapter ses mensualités à la baisse de ses revenus pour garder malgré tout un niveau de vie confortable".

De plus, l’un des problèmes majeurs que l’on rencontre avec l’emprunt des séniors est, qu’en raison du taux de l’assurance beaucoup plus élevé, mais aussi du fait que les séniors empruntent sur des durées plus courtes, le poids de l’assurance est tel que le TAEG, taux annuel effectif global, dépasse le taux d’usure.

Age maximum de la couverture de l’assurance de prêt

S’il n’y a théoriquement pas d’âge limite pour souscrire un crédit, celui-ci est limité par l’âge maximum de la couverture de l’assurance de prêt. La plupart des banques acceptent de couvrir l’emprunteur en assurance groupe jusqu’à 75 ans, âge de fin de prêt ce qui permet théoriquement d’emprunter à 55 ans sur une durée de 19 ans. Avec une délégation d’assurance, la couverture peut aller jusqu’à 90 ans voire 95 ans (âge à la fin du prêt)…

"A titre indicatif, globalement en moyenne et sans surprime liée à un problème de santé spécifique, les taux d’assurance pour un crédit sur 10 ans pour un emprunteur de 50 ans vont de 0,40 % à 0,60 %, alors qu’à plus de 60 ans, ils atteignent le double, entre 0,80 et 1,20 %... Dans le contexte actuel de taux très bas, le coût global de l’assurance peut alors dépasser le montant total des intérêts versé et représenter jusqu’à 60% du coût total du crédit", précise le courtier.

Diane Lacaze - ©2021 BFM Immo

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