Crédit immobilier : Taux en hausse, durées en baisse, la tendance s’accélère

Les crédits sont revenus aux niveaux de fin 2002, soit 4.89%, et devraient, selon Crédit logement, « dépasser les 5% dès l’automne ».

Il est dans le même temps constaté une diminution de leur durée moyenne à 18.25 ans en moyenne. En conséquence, alors que l’allongement des durées avait précédemment bénéficié aux primo-accédants, la nouvelle tendance risque, ainsi que le note l’Observatoire, « d’écarter rapidement de l’accession à la propriété ces nouvelles clientèles de jeunes ménages ». La majorité des prêts courants (30.6%) est souscrite pour une duration à l’origine de 20 à 25 ans, et les prêts à plus de 30 ans, jusqu’alors en progression bien que peu souscrits, commenceraient à reculer.

Le tableau de bord juillet 2008 de l’observatoire est très éloquent quant à la distribution par tranche d’âge des durées des crédits : en grande majorité (35.9%) comprises entre 25 et 30 ans chez les accédants de moins de 35 ans, elles baissent régulièrement jusqu’à atteindre pour la part des 65 ans et plus (à hauteur de 38.4%) une durée de moins de 10 ans.

Le crédit immobilier entrerait ainsi dans une « nouvelle phase ». A ce titre, les chiffres parlent d’eux-mêmes : 43.6% des prêts à un taux supérieur à 5% en juillet 2008 contre 7.4% seulement au premier trimestre de cette année, et même 0.1% en 2007. « La hausse du coût des ressources et la contrainte de reconstitution des fonds propres des établissements de crédit » devraient, selon les analystes, contribuer à précipiter la hausse. En conséquence, la solvabilité de la demande est élevée, mais devraient tendre à se dégrader.

Les conditions du crédit avaient, ces dernières années, permis aux ménages accédant à la propriété de compenser la hausse des prix. « Dans ce contexte, et quelle que soit la référence prise, les conditions du crédit commencent donc maintenant à se dégrader », conclut l’observatoire. Seul point positif : la baisse du coût relatif moyen des opérations observable depuis le début de l’année. Ce dernier passe ainsi de 3.90 années de revenus en juillet 2007 à 3.75 années en juillet 2008, soit un coût relatif « à un des niveaux les plus bas observés depuis la fin de l’année 2005 »

A.R.

* Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels, associant le Professeur Michel Mouillart, l’Institut CSA et Crédit logement