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EmprunterEmprunterjeudi 2 août 2018 à 19h42

Depuis juillet, vous "gagnez" de l'argent en souscrivant à un crédit immobilier


Les taux ont encore baissé en juillet
Les taux ont encore baissé en juillet
Les taux ont encore baissé en juillet (©AFP)

C'est la première fois que les taux réels sont négatifs pour les emprunts immobiliers.

(LaVieImmo.com) - "Les taux d’intérêt réels n’ont jamais été aussi bas depuis le 1er choc pétrolier en 1973", selon l'Observatoire Crédit Logement CSA, dont les chiffres font référence dans le secteur. Et depuis juillet, le marché du crédit est même entré dans une nouvelle dimension. Pour la première fois de l'histoire moderne, les Français empruntent pour leur crédit immobilier à des taux d'intérêt réels… négatifs. Les taux d'intérêt réels correspondent aux taux d'intérêt une fois pris en compte l'inflation (voir définition ci-dessous).

Deux facteurs se combinent pour expliquer ce basculement historique. D'un côté, les taux continuent de reculer en juillet, selon les derniers chiffres Crédit Logement CSA. Toutes durées confondues, ils étaient de 1,43% en juillet, contre 1,44% en juin. Dans le détail, les Français empruntent en moyenne (hors assurance du prêt) à 1,49% pour l'accession dans le neuf et à 1,45% dans l'ancien. Plus globalement, les taux d'intérêt sont en moyenne de 1,23% sur 15 ans, 1,42% sur 20 ans ou encore 1,66% sur 25 ans. Pour rappel, fin 2008, les taux moyens s'établissaient, toutes durées confondues, à 5,07%.

La politique très accommodante de la Banque centrale européenne (BCE) n'en finit plus de faire baisser les taux. D'autant que la concurrence est particulièrement marquée en France entre banques, pour qui les prêts immobiliers sont un produit d'appel majeur.

Une inflation qui repart

En parallèle, depuis le début de l'année 2017, l'inflation repart progressivement. L'indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) a ainsi progressé de 2,6% entre juillet 2017 et juillet 2018. Mais les taux d'intérêt étant annualisé (ils correspondent à une moyenne sur un an), il faut mettre en regard un taux d’inflation annualisé. Or, au cours des douze derniers mois, l'inflation moyenne a ainsi atteint 1,61%.

Résultat : les taux d'intérêt réels sur l'immobilier sont descendus à -0,17% en juillet. Cela vous permet de "gagner" de l'argent en souscrivant à un crédit. En réalité, vous continuez bien sûr à payer des intérêts chaque mois. Toutefois, si l’inflation reste au moins à ce niveau durant toute la durée de votre prêt, les mensualités que vous aurez versés correspondront au final à un montant réel inférieur à la somme que votre banque vous aura prêtée. En effet, la valeur de la monnaie utilisée pour vos remboursements décline. Et le taux exigé par votre établissement financier ne compense plus cette perte liée à l'inflation.

Le contexte est donc particulièrement favorable aux emprunteurs. Même si les données sur l'inflation sont susceptibles de grandement varier sur la durée d'un prêt. "Les évolutions des taux ne sont plus suffisantes pour atténuer l'impact de la hausse des prix de l'immobilier sur la solvabilité de la demande", souligne néanmoins l'Observatoire Crédit Logement CSA.

Méthodologie et définition :
Grossièrement, le taux d'intérêt réel est proche du taux d'intérêt nominal auquel on retranche le taux d'inflation. Par exemple, avec un taux d'intérêt à 2% et une inflation à 1%, le taux réel avoisine 1%. Néanmoins, la vraie formule est un peu plus complexe :
Taux d'intérêt réel = [ (1 + taux d'intérêt nominal) / (1 + taux d'inflation) ] – 1
C'est cette dernière formule que nous avons appliquée. Pour les taux d'intérêt des crédits immobiliers, nous avons repris les chiffres mensuels de CSA/Crédit Logement qui font référence sur le marché. Nous les avons ensuite comparés à l'évolution en glissement annuel de l'indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) moyen sur douze mois. L'historique de l'ICPH est disponible sur le site de l'Insee ici. Nous n'avons pas pris en compte en revanche le taux de l'assurance emprunteur par manque de données historiques.

Jean Louis Dell'Oro - ©2018 LaVieImmo

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  • 0 Reco 14/08/2018 à 11:27 par marc19

    C'est assez utopique de penser, voir pas trés sérieux de laisser à penser que les taux d'intérêts puissent rester au plancher durant dans les 10 ou 20 ans à venir alors que l'inflation décolle .