Immobilier : La baisse des taux ne fait pas tout

Les taux des crédits immobiliers aux particuliers se sont établis à 3,48 % en moyenne en avril 2010, en baisse de 11 points sur un mois et de 16 points par rapport à la moyenne du premier trimestre, selon l’Observatoire du financement des marchés résidentiels, présenté mardi par le Crédit Logement. Les taux, qui retrouvent leur niveau de la fin de l’année 2005, « ont donc reculé de 167 points de base depuis le mois de novembre 2008, constate l’étude. Par cette baisse, équivalente à une baisse de prix de près de 14 %, les établissements de crédit soutiennent un marché immobilier toujours difficile, notamment en raison de la montée du chômage ».

Dans ces conditions, et alors même que la durée des prêts, également orientée à la baisse depuis un peu plus d’un an, retombe à son plus bas en près de quatre ans (207 mois), « les conditions de crédit restent excellentes », reprend l’observatoire. Le niveau des mensualités associées à un même capital emprunté, est ainsi inférieur de 9 % à son niveau du quatrième trimestre 2008.

Nette hausse du coût relatif des opérations

Et pourtant, les opérations immobilières pèsent de plus en plus lourd sur le budget des emprunteurs. L’étude montre en effet que le coût relatif de ces opérations était en moyenne de 3,84 années de revenus en avril, contre 3,78 années en mars et un plus bas de 3,55 années en septembre 2008 – quand les taux d’emprunt étaient proches de leur niveau record. « Cette hausse résulte d’un double mouvement », explique l’étude : d’une part la remontée « nette » du coût des opérations réalisées (+3,3 % sur un an depuis le début de l’année 2010), et une progression désormais quasi-nulle du revenu des ménages (+0,3 % à la même période).

Conséquence de cette hausse, les emprunteurs recourent plus qu’avant à l’endettement (+5,1 % sur un an depuis le début de l’année), et leur solvabilité, mal orientée depuis la fin de l’année 2008, continue de se dégrader. Au premier trimestre, l’indicateur de solvabilité des emprunteurs du Crédit Logement était de 99,5, en hausse de 0,3 point par rapport au quatrième trimestre 2009, mais en baisse de près de 5 points en comparaison annuelle. Une baisse plus prononcée dans le neuf (-4,4 points) que dans l’ancien (-2,8 points), alors même que le secteur continue de bénéficier des dispositifs spécifiques mis en place dans le cadre du plan de relance. La perspective de l’arrêt du doublement du prêt à taux zéro (PTZ) pour l’achat d’une résidence principale, prévu pour le 30 juin prochain, ne laisse rien présager de bon…