L'explosion des renégociations de crédits immobiliers inquiète les banques

Avec des taux à des plus bas historiques (1,12% en novembre toutes durées confondues selon l'observatoire Crédit Logement CSA), les Français sont de plus en plus nombreux à renégocier leur crédit immobilier. En octobre, 26% des nouveaux crédits à l'habitat correspondaient ainsi à une renégociation, selon les données de la Banque de France. Il y a un an à la même époque, cette part dépassait à peine les 16%.

Avec cette explosion, il pourrait y avoir plus de 50 milliards d'euros de prêts immobiliers renégociés en 2019, selon des professionnels du secteur interrogés par Les Echos. Un montant à rapporter aux 250 milliards d'euros de crédits à l'habitat qui devraient être octroyés cette année. Dans ce domaine, le record avait été atteint en 2015, avec plus de 70 milliards d'euros de crédits renégociés.

Jusqu'à plus de 60% des crédits en 2017

Le poids relatif des renégociations est en effet encore loin de ces records historiques. Il y avait eu deux grandes vagues de marchandage entre les banques et leurs clients ces dernières années: celle de 2015 et celle de 2016-2017. En 2015, la part des renégociations avait culminé à 58% au cœur de l'été. Et en janvier 2017, record absolu, 61,6% des crédits correspondaient à des renégociations.

A l'époque, les volumes de crédits étaient comparables ou supérieurs à ceux d'aujourd'hui : 273 milliards d'euros de nouveaux prêts en 2017, 251 milliards d'euros en 2016 et 212 milliards d'euros en 2015.

Un choc réduit par les indemnités de remboursement anticipé

Reste que les montants en jeu sont considérables pour les établissements financiers qui sont, comme les assureurs-vie, plus que jamais mis sous pression avec les taux bas. Certes, lors de renégociations, les banques touchent un "bonus" : les indemnités dues par les clients pour remboursement anticipé. Celles-ci sont plafonnées à 3% du capital restant dû, dans la limite de 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation. Ces indemnités permettent donc d'encaisser plus facilement le choc pour les banques.

Il s'agit cependant d'un pistolet à un coup. Les clients ne paient ces indemnités qu'une seule fois, tandis qu'ils bénéficient des taux plus avantageux sur l'ensemble de la durée de leur crédit, une fois celui-ci renégocié. Du côté des banques, cela signifie des crédits immobiliers qui leur rapportent de moins en moins, et qui restent dans leur bilan sur une longue période, autour d'une dizaine d'années en moyenne. Une pierre de plus dans le jardin des établissements financiers, à l'heure où le Haut Conseil de stabilité financière (HSCF) leur recommande de calmer le jeu sur les crédits immobiliers en limitant le taux d'endettement et les durées des prêts.