Pourquoi les planètes s'alignent pour les emprunteurs immobiliers en ce début d'année

Les emprunteurs commencent l'année 2021 avec un peu plus de marge de manoeuvre. Premièrement, les autorités ont quelque peu assoupli les contraintes pesant sur les banques en ce qui concerne les conditions d'octroi des prêts immobiliers. La durée maximum d'endettement passe ainsi de 25 à 27 ans (même si cela ne concernera que certains cas particuliers), le taux maximum d'endettement est porté à 35% contre 33% précédemment, et le volume de dérogation à ces règles passe de 15% à 20% de l'ensemble des crédits octroyés.

Deuxièmement, les taux des crédits immobiliers sont en baisse dans plusieurs établissements bancaires. Le courtier Vousfinancer constate qu'une dizaine de banques nationales ou régionales ont baissé leur taux de crédit pour le mois de janvier, de 0,05 à 0,20 point. Les autres banques ont laissé les taux stables. En moyenne, les taux sont actuellement de 1,05% sur 15 ans, 1,25% sur 20 ans et 1,45% sur 25 ans chez Vousfinancer. Des taux en baisse de l’ordre de 0,10 point en moyenne par rapport à janvier 2020.

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Des emprunteurs avec des revenus moins élevés

Des baisses qui ne concernent pas forcément que les meilleurs profils. Sandrine Allonier, directrice des études et porte-parole de Vousfinancer précise: "En ce début d’année, on note la volonté des banques de prêter et conquérir ainsi de nouveaux clients, avec une cible plus large, pouvant concerner des profils moins convoités l’année dernière avec des revenus moins élevés ou des projets autres que l’achat d’une résidence principale. De ce point de vue-là, l’année commence bien pour ceux qui souhaitent réaliser un achat immobilier".

Entre les différentes baisses de taux depuis un an et l'assouplissement des recommandations des autorités sur le taux d'endettement, cela resolvabilise "les emprunteurs qui peuvent ainsi emprunter près de 10% de plus qu’il y a un an", estime Sandrine Allonier. Ainsi, il y a un an, un célibataire gagnant 3.300 euros par mois avec 15% d'apport pouvait emprunter sur 25 ans près de 484.000 euros (avec un taux d'intérêt à 1,4% et un taux d'endettement de 33%). Désormais, grâce à un taux d'endettement à 35% et un taux d'intérêt à 1,3%, sa capacité d'emprunt passe à pratiquement 520.000 euros (soit +7,4% sur un an).

Hausse des taux d'usure

Enfin, troisièmement, les taux d'usure sont aussi en hausse. Chaque trimestre, la Banque de France collecte auprès des établissements de crédit les taux effectifs moyens pratiqués par les banques. Ces taux, augmentés d’une marge d’un tiers, établissent les seuils de l’usure correspondants, publiés au Journal officiel à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant. Il s’agit de taux plafonds au-delà desquels une banque n’a pas le droit de prêter. Si le taux annuel effectif global (TAEG) est supérieur à ces taux, le crédit ne pourra être accordé.

Depuis le 1er janvier, les taux d’usure ont ainsi légèrement remonté. Ce qui va permettre d'exclure moins de dossiers. Sur les prêts à moins de 10 ans, ce taux d'usure passe de 2,41% au dernier trimestre 2019 à 2,56% pour le premier trimestre 2021 (+0,15 point, ou 15 points de base). Pour les prêts de 10 à 20 ans, ce taux maximum passe de 2,52% à 2,57% (+0,05 point). Par ailleurs, "il est quasi stable sur les durées de 20 ans et plus, à 2,67% (-0,01 point, NDLR), après être descendu à 2,51% au 2ème trimestre 2020, son plus bas niveau historique qui avait conduit à l’exclusion du marché de nombreux emprunteurs potentiels", note Vousfinancer.