Quel est ce taux d'usure qui peut vous empêcher d'acheter un logement?

Si le système du taux d'usure est un peu paternaliste, il a le mérite d'éviter que certains ménages se retrouvent dans des situations financières inextricables. Bercy explique que le taux d'usure ou TAEG (taux annuel effectif global) "correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils accordent un crédit". Et si les banquiers ne respectent pas ce plafond, ils risquent des peines de deux ans d'emprisonnement et une amende de 45.000 euros.

C'est la Banque de France qui fixe ce taux, à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit augmentés d’un tiers, chaque trimestre pour le trimestre suivant et le publie au Journal officiel. "Ainsi, ces dernières années, et notamment depuis 2 ans, sous l’effet de la baisse globale des taux de crédit immobilier, le taux d’usure n’a cessé de diminuer", explique le courtier Vousfinancer. Et il précise : "Il est passé, pour les prêts immobiliers d’une durée de 10 ans à moins de 20 ans, de 3,35 % début 2017 à 2,85% actuellement", soit une baisse de 0,50 point. "Pour les crédits immobiliers de 20 ans et plus, il est passé de 3,37% à 3,08%", soit un recul de 0,30 point.

Ne pas oublier les frais et prime d'assurance

Mais les taux commencent à remonter. Et Sandrine Allonier, directrice de la communication chez Vousfinancer, nous explique que "le souci se pose en cas de remontée des taux et d'inversion de la courbe, c'est là qu'il y a un effet ciseau. Le taux de l'usure sera calculé sur des taux encore en baisse, car datant de 3 mois, alors que les taux effectivement proposés seront en hausse". Les ménages qui ont des dossiers risqués ou des revenus bas pourraient se retrouver exclus. En effet, ces profils obtiennent les taux les plus élevés. Avec un TAEG (taux annuel effectif global) qui reste bas, les taux risquent de dépasser le plafond. Car si le taux nominal n'atteint pas 3,08%, il ne faut pas oublier de rajouter "les frais, commissions et rémunérations diverses (frais d'inscription, frais de dossier, …) et les éventuelles primes d'assurance", précise Bercy.

Sandrine Allonier nous donne l'exemple d'une personne de 40 ans qui emprunte 200.000 euros à 2,3% sur 20 ans. "Il faut rajouter 0,35 % d'assurance, 1.500 euros de frais de dossier (ou de courtage) et 2.500 euros de garantie crédit logement. Le TAEG atteint 3,16 %", soit au-dessus du 3,08% réglementaire.

Proposer des prêts sans assurance

Elle donne un autre exemple: "Une personne de 65 ans qui emprunte 200.000 euros à 1,7% sur 20 ans auquel on rajoute 0,7% d'assurance, 1.500 euros de frais de dossier (ou de courtage) et 2.500 € de garantie crédit logement. Le TAEG atteint 3,16 % aussi".

De nombreux dossiers risquent-ils d'être exclus avec la remontée des taux? Difficile de le prédire, nous répond Vousfinancer. Sandrine Allonier précise, en effet, que certains dossiers qui auraient dû être refusés ne le sont pas toujours. "Nous trouvons des solutions en baissant nos frais de courtage ou en trouvant une assurance déléguée ou un prêt sans assurance (NDLR : l'assurance emprunteur n'est pas obligatoire, comme le rappelle le site du service public, mais une banque l'impose généralement à son client). Dans notre premier exemple, si j'enlève les frais de dossier, et que je prends une assurance à 0,20% le TAEG passe à 2,82%".