Tribune - "Pourquoi emprunter sur 30 ans n'a plus de sens"

Emprunter sur 30 ans est aujourd’hui très rare, non seulement parce que la plupart des banques y sont réticentes, mais aussi et surtout parce que compte tenu du fort recul des taux de crédit immobilier cela ne présente souvent plus aucun avantage...

En effet, si les taux des crédits ont beaucoup baissé depuis 2012, le recul est plus marqué sur les durées courtes, les banques cherchant à capter en particulier des clients pouvant emprunter sur 15, 20 ans ou 25 ans maximum. Ainsi, on peut actuellement emprunter à des taux compris entre 2,70 % et 3,20 % sur 25 ans, mais entre 3,80 % à 4,30 % sur 30 ans.

Dans ces conditions, lorsque l’écart de taux atteint près d’un point, l’allongement de la durée du prêt de 25 à 30 ans ne permet ni d’accroître la capacité d’emprunt, ni de faire baisser la mensualité qui pourra même être supérieure sur 30 ans.

Par exemple, pour une mensualité de 1 000 €, il est possible d’emprunter 210 900 € sur 25 ans à 3 %, mais seulement 209 500 € sur 30 ans car le montant des intérêts versés sera beaucoup plus important. En outre, le coût d’un même prêt de 200 000 € par exemple augmente de 70 % sur 30 ans, avec un amortissement du capital plus lent car lorsqu’on emprunte à 4 % sur 30 ans, les mensualités sont composées à 70 % d’intérêts la première année du prêt, contre 45 % seulement pour un prêt sur 20 ans.

Et si le prêt est accordé sans apport, les 5 premières années de remboursement ne permettent d’amortir que les frais de notaire et de garantie, et pas encore la valeur du bien. Dans un marché immobilier baissier avec des délais de vente qui s’allongent ceci explique et justifie la prudence des banques…

Prenons l’exemple d’un couple ayant acheté un bien 200 000 € sans apport et empruntant donc 218 000 € sur 30 ans pour financer également les frais. Au bout de 5 ans ils doivent revendre suite à une mutation professionnelle ou un divorce. Si les prix n’ont baissé ne serait-ce que de 10 %, ils revendront leur maison 180 000 € seulement alors qu’ils doivent encore 198 600 € à la banque… Situation délicate.

Dans les années 2000-2010, lorsque le marché était très dynamique, l’allongement des durées d’emprunt a permis à beaucoup de primo-accédants de devenir propriétaires. Mais depuis 2012, la tendance à la baisse des prix de l’immobilier rend plus risqués les prêts sur 30 ans, conduisant la plupart des banques généralistes à ne prêter que sur des durées de 25 ans maximum, tant pour se protéger que pour protéger l’emprunteur. C’est aussi la raison pour laquelle les banques demandent un apport de 10 % pour financer les frais…